22 Sty Nieruchomość bez księgi wieczystej – o czym należy wiedzieć?

Nieruchomość bez księgi wieczystej – o czym należy wiedzieć?

Oczywiście sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej jest możliwa. Lecz gdy spotkamy się z taką sytuacją, należałoby zachować szczególną ostrożność. 

Ryzyko związane z kupnem lokalu bez księgi wieczystej dotyczy przede wszystkim sytuacji, w której osoba sprzedająca nieruchomość, nie jest jej rzeczywistym właścicielem. Inna kwestia dotyczy tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Osoby kupujące nieruchomość bez księgi wieczystej mogą mieć również ograniczenia w swobodzie uzyskania kredytu hipotecznego . Niestety banki mało przychylnie patrzą na takie nieruchomości, bo gdyby okazało się, że nieruchomość położona jest na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym, to założenie księgi wieczystej nie będzie możliwe. Tak więc, chcąc posiłkować się kredytem obowiązkowo należy sprawdzić stan prawny gruntu.

BRAK KSIĘGI WIECZYSTEJ – INNE WARIANTY

Brak księgi wieczystej często zniechęca potencjalnego kupującego, ale nie należy się tak szybko zrażać. Zachowując odpowiednie środki ostrożności może to być wręcz okazja do wynegocjowania niższej ceny. Przygotowanie się do tego typu transakcji wymaga skrupulatnej analizy stanu nieruchomości. Bardzo ważne jest to, aby na wszelkie sposoby zweryfikować, czy sprzedający mieszkanie rzeczywiście ma do tego prawo. Poza księgą wieczystą są jednak inne dokumenty, które mogą to udokumentować. Przede wszystkim jest to akt notarialny, ale również można oprzeć się i na orzeczeniu sądu lub decyzji administracyjnej. Potwierdzenie prawa do dysponowania mieszkaniem znacząco obniża ryzyko problemów, ale nie jest jedynym, co powinniśmy zrobić. Na przykład przy zakupie działki lub domu bez księgi wieczystej trzeba zapoznać się z aktualnym wypisem z rejestru gruntów i budynków. Warto jest skorzystać z pomocy prawnika wyspecjalizowanego w nieruchomościach lub doświadczonego pośrednika, którego wiedza powinna pomóc w uniknięciu problemów. A w akcie notarialnym umowy sprzedaży można zawrzeć wniosek o założenie księgi wieczystej i wpisanie w jej dziale drugim prawa własności na rzecz nowego nabywcy.

MIESZKANIE SPÓŁDZIELCZE-WŁASNOŚCIOWE BEZ KSIĘGI

Najczęściej spotykaną sytuacją, gdy nie ma księgi wieczystej, jest kupno spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie ma tu obowiązku zakładania ksiąg wieczystych, więc niektórzy właściciele tego po prostu nie robią, choć z ich punktu widzenia byłoby to korzystne w perspektywie ochrony własnych interesów czy sprzedaży mieszkania.

W JAKI SPOSÓB MOŻEMY ZAŁOŻYĆ KSIĘGĘ WIECZYSTĄ DLA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU ?

Każdy wniosek o założenie Księgi Wieczystej (KW) możemy złożyć w akcie notarialnym umowy właściwej za pośrednictwem notariusza. Taka forma jest preferowana przez większość banków kredytujących zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Nie jest polecane podpisywanie umowy właściwej w sytuacji, w której zostały złożone wnioski do sądu o założenie KW przed podpisaniem umowy. Biorąc pod uwagę, iż wpisy w księdze wieczystej rozpatrywane są przez sąd wniosek po wniosku w kolejności ich złożenia, kluczowe jest złożenie kompletnego, poprawnie wypełnionego wniosku o ujawnienie Was w dziale II tuż za wnioskiem o założenie KW dla przedmiotowego lokalu. Tym sposobem unikniecie rozpatrzenia przez sąd innych wniosków złożonych przez poprzedniego właściciela nieruchomości, które mogłyby zmienić jej stan prawny.

Co ważniejsze, jeśli transakcja jest kredytowana przez bank, uniknięcie problemów z wypłatą kredytu, jeżeli wnioski o założenie KW dla lokalu, ujawnienie Was w dziale II oraz wpis hipoteki w dziale IV zostaną zawarte w akcie notarialnym.

Często spotykam się z sytuacją, w której sądy wieczystoksięgowe do wniosku o założenie KW dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymagają dodatkowego dokumentu ze spółdzielni mieszkaniowej w postaci przydziału lokatorskiego dla pierwszego lokatora przedmiotowego lokalu.