Mieszkanie czeka na sprzedaż, a Ty zastanawiasz się, czy przez ten czas go nie wynająć? Czynsz pokryje opłaty i kredyt, ale najemca w lokalu może wydłużyć sprzedaż i obniżyć cenę. Sprawdź, kiedy wynajem przed sprzedażą ma sens, jaką umowę wybrać i o czym pamiętać, żeby najem nie zablokował transakcji.
Wynająć czy sprzedać puste: porównanie
Obie drogi mają sens, ale w innych sytuacjach. Wynajem daje bieżący dochód i czas, żeby poczekać na lepszą cenę. Puste mieszkanie łatwiej pokazać, łatwiej przygotować do zdjęć i można je sprzedać każdemu, także rodzinie kupującej na własne potrzeby z kredytem.
- Wynajem ma sens, gdy nie musisz sprzedawać szybko, rynek w Twojej okolicy stoi albo czekasz na upływ 5 lat od zakupu, żeby nie płacić podatku dochodowego.
- Sprzedaż pustego lokalu ma sens, gdy potrzebujesz pieniędzy w ciągu kilku miesięcy, mieszkanie jest atrakcyjne dla rodzin albo planujesz odświeżenie przed sprzedażą.
Jak najemca wpływa na sprzedaż
Sprzedaż wynajętego mieszkania jest dozwolona i nie wymaga zgody najemcy. Kupujący wstępuje jednak w umowę najmu (art. 678 Kodeksu cywilnego). Jeśli umowa była zawarta na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, a lokal wydano najemcy, nowy właściciel nie może jej wypowiedzieć przed terminem.
W praktyce oznacza to trzy rzeczy:
- Mniejsze grono kupujących. Rodzina, która chce się wprowadzić za miesiąc, nie kupi mieszkania z umową najmu do przyszłego roku. Zostają inwestorzy, którzy liczą zwrot z czynszu i zwykle negocjują cenę mocniej.
- Trudniejsze prezentacje. Każde oglądanie trzeba umawiać z najemcą, a zagracone, zamieszkane wnętrze wypada gorzej na zdjęciach.
- Pytania banku. Kupujący z kredytem musi wyjaśnić bankowi, kiedy lokal będzie wolny. To wydłuża procedurę.
Jaką umowę podpisać, gdy planujesz sprzedaż
Najbezpieczniejszy wybór dla właściciela, który nie wyklucza sprzedaży, to najem okazjonalny. Może go zawrzeć osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności w zakresie wynajmowania lokali, na czas oznaczony do 10 lat. Najemca już przy podpisaniu umowy składa u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazuje lokal, do którego się wyprowadzi. Jeśli chcesz najpierw zrozumieć, czym jest najem okazjonalny i czym różni się od zwykłego, zacznij od tego.
Na co zwrócić uwagę w umowie:
- Krótki okres najmu. Umowa na 12 miesięcy zamiast trzech lat daje przewidywalną datę, od której mieszkanie będzie wolne.
- Klauzula wypowiedzenia na wypadek sprzedaży. Umowę terminową wypowiada się tylko w wypadkach w niej określonych (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego). W najmie okazjonalnym umowa może przewidywać wypowiedzenie z powodu sprzedaży, na przykład z trzymiesięcznym terminem. Orzecznictwo nie jest tu jednolite, więc zapis musi być precyzyjny.
- Zgłoszenie do urzędu skarbowego w 14 dni. Bez zgłoszenia najem okazjonalny traci swoje zalety i działa jak zwykły najem.
- Protokół i świadectwo energetyczne. Spisz stan lokalu przy wydaniu kluczy i przekaż najemcy kopię świadectwa charakterystyki energetycznej. To samo świadectwo przyda się przy sprzedaży.
Gotowa umowa najmu okazjonalnego z załącznikami pozwala przygotować dokumenty bez szukania wzorów po forach. Kaucja w najmie okazjonalnym może wynieść maksymalnie sześciokrotność miesięcznego czynszu.
Masz już najemcę, który blokuje sprzedaż?
Kupujemy mieszkania z lokatorami i z trwającą umową najmu, za gotówkę, w całej Polsce. Nie musisz czekać na koniec umowy ani na wyrok eksmisyjny.
Bezpłatna wycena: 699 583 162Podatki: ryczałt i sprzedaż przed upływem 5 lat
Przychód z najmu prywatnego rozliczasz ryczałtem: w 2026 roku to 8,5% przychodu do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki. Ryczałt płacisz od przychodu, bez odliczania kosztów.
Ważniejsza bywa data sprzedaży. Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed końcem piątego roku od końca roku, w którym je kupiłeś, od dochodu ze sprzedaży zapłacisz 19% podatku, chyba że skorzystasz z ulgi mieszkaniowej. Wynajem przez rok lub dwa bywa sposobem, żeby przeczekać ten termin. Zasady opisaliśmy w artykule sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat.
Kiedy lepiej sprzedać od razu
Wynajem przed sprzedażą nie opłaca się, gdy:
- potrzebujesz pieniędzy szybko, na przykład na spłatę długu albo zakup innego mieszkania,
- mieszkanie wymaga remontu, którego nie chcesz finansować,
- mieszkanie jest w spadku albo we współwłasności i współwłaściciele nie zgadzają się co do najmu,
- nie masz czasu zajmować się najemcą, rozliczeniami i usterkami.
W takiej sytuacji sprzedaż do skupu pozwala zamknąć temat w kilka dni, bez prezentacji i bez ryzyka, że najemca przestanie płacić. Jeśli mieszkanie długo nie znajduje kupca, przeczytaj też, dlaczego nie możesz sprzedać mieszkania.
FAQ: wynajem przed sprzedażą
